中国恒大集团（03333.HK，下称“中国恒大”）“保交楼”资金缺口仍未能解决，各地政府想方设法对该公司未动工土地或在建未售房源进行保全。
11月9日，海南省公共资源交易平台发布公告称，澄迈县自然资源和规划局（下称“澄迈自规局”）挂牌出让三宗城镇住宅用地。这三宗宅地土地权属清晰，均已具备净地出让条件。
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按照出让公告，三宗宅地的竞得人都必须出资完成恒大悦珑湾“保交楼”任务，这部分资金后续作为恒大项目的新增债权。此外，三个竞得人还必须出资建设恒大悦珑湾项目幼儿园，并移交澄迈县政府。出让公告同时要求，与恒大悦珑湾项目存在债权债务关系的企业不得参与地块竞拍。
恒大悦珑湾是中国恒大在海南澄迈打造的一个养生大盘。据澄迈县政府此前公示，该项目起初由三宗地块组成，总占地约12.14万平方米（182.07亩），总建面约43.16万平方米，共分三期开发，规划住宅总套数为2308套。
恒大悦珑湾项目修建性详细规划于2020年4月30日通过澄迈县规划领导小组审议。2020年6月至2021年3月期间，该项目分别对三期都进行过报建。根据最初规划，恒大悦珑湾配备一所品牌幼儿园，建面约2200平方米。
出让公告显示，上述三宗宅地总占地面积合约7.92万平方米，均位于海南澄迈老城经济开发区北一环路南侧地段，所处区位恰好与恒大悦珑湾项目所在地一致。一名海南房地产业内人士透露，上述三宗宅地原本是恒大悦珑湾项目未开发地块。据财新记者估算，三宗宅地总面积约占整个项目的65.24%。
此前并没有官方信息明确显示，此次挂牌的地块究竟是中国恒大主动退还，还是澄迈相关部门从中国恒大收回。2021年12月23日，澄迈县行政审批服务局（下称“澄迈行政审批局”）发布公告称，当月10日，澄迈自规局注销了恒大悦珑湾项目公司名下一宗地块的不动产权证书。上述海南房地产业内人士称，恒大身陷债务困境，已无力承担项目后续开发，当地政府又迫切需要“保交楼”，“很大概率是当地政府收回土地，重新挂牌出让”。
中国恒大过往惯用高杠杆“跑马圈地”，土储规模常年位列行业前茅。资金危机爆发后，自2021年下半年起，因欠缴土地出让金或超期未动工，公司主动退还了多宗土地，一些土地由地方政府部门收回。
相比其他省市，海南对中国恒大问题资产处置力度较大。2021年12月13日，该省海口市自然资源和规划局官网公布了一则不动产权证书作废公告，恒大位于海口的八宗地块因公司原因超过约定日期满两年仍未动工建设，当地依法无偿收回。
同月30日，海南省儋州市综合行政执法局发出行政处罚决定书，责令开发商在10日内拆除海花岛2号岛上三（六）期39栋违法建筑物，总建面约43.49万平方米。如开发商逾期不拆，该局将组织拆除。海花岛是中国恒大旗下规模最大的文旅项目，分期建设开发（详见财新网报道《海南儋州责令恒大10日内拆除海花岛39栋楼》）。2022年10月底，儋州市自然资源和规划局又发布公示，将海花岛2号岛39栋楼用地性质由宅地调整为旅馆、商务金融混合用地，兼具少量零售商业及餐饮。
澄迈此举亦是海南当地介入中国恒大风险化解的方式之一。恒大悦珑湾一期和二期分别于2020年12月、2021年7月开盘，原计划将于2022年3月、2023年10月交房。其中，项目二期共规划三栋住宅楼，分别获取过三张预售许可证，然而，2021年12月23日，因土地权属发生变更，澄迈行政审批局撤回其中一栋楼的预售证。
2021年3月30日，澄迈自规局还公布过项目三期建设工程规划许可批前公示。第三期原规划五栋15层住宅建筑，但至今仍未开发。
中国恒大出险后，恒大悦珑湾也将重心移至“保交楼”。2021年11月起，该项目定期在其公众号上播报工程进度。2022年1月4日，澄迈县住建局发布通告称，鉴于中国恒大整体形势，为确保恒大悦珑湾持续建设，即日起设立政府托管专户，对该项目资金进出进行监管。
值得关注的是，根据出让公告，上述三宗宅地挂牌起始价分别约26981万、6651万、3728万元；竞得方须为恒大悦珑湾“保交楼”分别出资21136万元、4285万元、3142万元，须为项目幼儿园建设分别出资约740万元、150万元、110万元。除了地价，其他款项均按工程进度支付。“保交楼”出资以最终实际发生金额为准，最终缴款时间为当地政府要求的“保交楼”日期之前。
这些宅地的容积率均不得超过2.5。以此估算，如果计上“保交楼”全部出资，三宗地起始楼面地价分别约3489.92元/平方米、2936.22元/平方米、3456.81元/平方米。
“海南一个项目正常建安成本超过4000元/平方米，若再加上其他费用，最终这些地块整体开发成本估计要超过8000元/平方米。”上述海南房地产业内人士告诉财新记者，海南目前实行现售制，一个项目从拿地到入市差不多需要1.5至2年时间，除了开发成本，拿地房企的资金成本也相应增加。
该业内人士坦言，目前澄迈老城靠近海口的核心区域，房价超过1万元/平方米；但市场下行，澄迈其他区域实际成交较差。“这三宗宅地存在一定盈利空间，不过可赚取的利润不多”。
在出让公告中，澄迈自规局还强调，报名前，竞买人可与当地房地产风险防范工作领导小组对接，并出具书面承诺，表示已完全知晓所须承担的责任与风险；竞得后，必须严格按照要求开发建设，并履行相关义务。
上述海南房地产人士称，三宗宅地的出让条件均设置得相当严苛，“这些地块最终应该会定向出让，地方政府可能与接盘者提前洽谈过”。
【财新网】中国恒大集团（03333.HK，下称“中国恒大”）“保交楼”资金缺口仍未能解决，各地政府想方设法对该公司未动工土地或在建未售房源进行保全。
11月9日，海南省公共资源交易平台发布公告称，澄迈县自然资源和规划局（下称“澄迈自规局”）挂牌出让三宗城镇住宅用地。这三宗宅地土地权属清晰，均已具备净地出让条件。
按照出让公告，三宗宅地的竞得人都必须出资完成恒大悦珑湾“保交楼”任务，这部分资金后续作为恒大项目的新增债权。此外，三个竞得人还必须出资建设恒大悦珑湾项目幼儿园，并移交澄迈县政府。出让公告同时要求，与恒大悦珑湾项目存在债权债务关系的企业不得参与地块竞拍。
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